房屋出租人和承租人——合法维权

一、房屋出租人与承租人-依法维权（论文文献综述）

郭金金^[1]（2020）在《租购并举制度下我国住房租赁市场激励与监管策略研究》文中研究表明为遏制房价过速上涨,缓解住房市场供求矛盾,2015年中央经济工作会议首次提出把“租购并举”作为我国住房制度改革的主要方向,十九大报告再次强调要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,旨在推动我国住房租赁市场发展,完善住房市场调节机制。但是由于长期以来的“重售轻租”等诸多原因,我国住房租赁市场发展缓慢,发展过程中尚面临不少问题,如租赁住房供给总量不足,供需结构失衡;租赁住房供给渠道狭隘,供给主体动力不足;住房租赁监管不足,市场秩序不规范;住房租赁法律法规不完善,租赁权益保障不足等,迫切需要对我国住房租赁市场发展进行系统审视,结合当前租购并举政策环境,厘清多方市场主体的利益诉求及其行为互动策略,制定科学有效的市场激励与监管策略。本研究在梳理相关理论基础与文献成果,总结比较国外实践经验的基础上,结合国内住房租赁市场的发展现状,深入分析租购并举制度的政策内涵及其对住房租赁市场的影响,探究在租购并举制度下各市场主体的利益诉求、互动演化及其均衡策略,为规范我国租赁市场秩序,加快租购并举政策的有效落地提供建议。本文主要工作及研究成果如下:（1）系统梳理了住房租赁的有关研究基础与国际实践经验。通过总结与比较发达国家住房租赁制度改革与实践经验,分析了我国住房租赁市场发育不充分的根本原因:消费者“重购轻租”,承租人权益保护不足;租赁住房房源渠道狭窄,供给总量不足,存在结构性错配,企业参与租赁业务的动力不足;法律法体系不完善,市场监管不足。因此,要促进我国住房租赁市场健康发展,加快建立租购并举长效机制,需要首先明确租购并举制度的政策内涵及影响,厘清住房租赁市场各主体利益诉求及其博弈关系。（2）分析了租购并举制度对我国住房租赁市场的影响。在分析租购并举制度的实施背景的基础上,对其政策内容及政策结构进行探究,发现:在租购并举相关政策中,环境型政策运用最多,供给型政策次之,而需求型政策最少。在此基础上,进一步分析了租购并举政策体系对租赁住房市场的影响,研究表明:对租赁住房供给主体来说,增加租赁住房用地供给、税费优惠政策激励、住房租赁金融产品创新、保障租赁住房多渠道供给等政策均为有利于促进供给;对于消费者来说,政策执行使得承租人权益保障逐步加强,加快租购同权落地,逐渐引导消费者改变住房消费观念;对于监管主体（政府）来说:政策实施使得市场监管逐步加强,有利于实现中央政府保障民生的目标诉求,减少地方政府财政收入,增加地方政府监管成本,提高其声誉。在此基础上,结合市场激励与监管理论,提出了租购并举制度下住房租赁市场激励与监管的整体概念模型。（3）央地政府间租购并举政策执行的演化博弈分析。引入市场结构影响因子、奖励力度、处罚力度等参数构建演化博弈模型,研究了不同情形下中央政府和地方政府的动态演化稳定策略,并在此基础上运用Matlab软件进行仿真,分析了各种约束条件下中央政府与地方政府的策略选择及其策略演化过程,探究了结构影响因子、奖励力度、处罚力度等主要参数对央地政府行为策略演化稳定状态的影响,提出了政策执行监管的有效建议。（4）政府、企业与消费者间住房租赁激励监管演化博弈研究。基于租购并举制度实施的激励与监管视角,构建了政府、企业与消费者共同参与的演化博弈模型,分析了三个主体在租购并举政策体系实施过程中的策略互动过程及其演化稳定均衡策略,并运用Matlab软件进行数值仿真。结果表明:政府对住房租赁企业的奖励补贴、处罚力度、企业主动与被动参与住房租赁业务的净收益差额是影响企业行为策略选择的主要因素,对企业选择主动参与住房租赁策略有正向影响;政府对消费者的权益保障与补贴、消费者租房和买房的净收益差额是影响消费者行为策略选择的主要因素,对消费者选择租赁策略有正向影响。（5）出租人住房出租行为监管的演化博弈研究。基于有限理性特征,建立演化博弈模型探究政府行政主管部门对房屋出租人住房出租的监管策略,并运用Matlab软件进行数值仿真。结果表明:对于出租人来说,当其付出的违规处罚代价高于违规多得的净收益与被跨级监管发现违规概率的比值时,其最优策略选择就是合规出租;反之,出租人会选择违规出租策略。对于政府来说,当监管收益高于其监管成本时,其最优策略即为监管;当政府监管收益小于其监管成本与失职处罚的差额时,其最优策略为不监管。（6）房产中介机构服务监管维权威慑博弈研究。基于房产中介服务监管维权纠纷问题,构建政府监管部门、房地产中介机构和房屋承租人三方共同参与的监管维权威慑博弈模型,并进行模型求解,分析了模型威慑均衡、挑战均衡和分离均衡三种均衡状态的实现条件。研究表明:承租人维权行为对住房租赁市场监管具有重要作用,纠纷处理机制的建立与完善是激发承租人正当维权的关键所在。应以培育强硬型政府监管部门和承租人为目标,降低房地产中介机构与政府监管部门、承租人产生冲突的感知价值,以实现维权纠纷处置的威慑均衡;以维权表象透视事件本质,重点关注房地产中介机构对侵权行为处理的态度、措施及决心,有针对性采取监管策略与处理措施;注重通过承租人反馈获得有效信息,有效发挥其维权监管约束作用。（7）结论与展望。对本文的研究工作与研究结论进行归纳总结,并提出了住房租赁市场激励与监管的建议,以加快我国住房租赁市场发展,促进租购并举制度有效实施,并针对研究中存在的不足之处指出了未来研究方向。

张焱^[2]（2019）在《住房承租权特别保护法律研究》文中认为随着流动人口的不断增加和人们生活观念的不断更新,租赁住房居住已经成为居民解决住房问题的方式之一。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,在经济社会发展中起到十分重要的作用。在租购同权的宏观政策背景下,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,必须强化对住房承租人的特殊保护。各类房屋表现的功能不同,不同房屋租赁承载的社会价值和使命也不一样。住房租赁因承载着特殊的社会保障功能,应与商业用房租赁、公共住房租赁适用不同的法律规则。商业用房租赁属于市场化主体行为,应充分尊重当事人的意志和合同自由原则;公共住房租赁保障的对象是社会中的中低收入者,对社会弱势群体的保障是国家或政府的当然义务,不属于平等主体之间的法律关系;住房租赁首先是民事合同关系,但因关涉承租人的生存和发展利益,以传统民法坚持的合同自由无法达成对住房承租人的公平对待,因此需要国家权力介入对所有权绝对和契约自由原则进行一定程度的干预和规制,以强制性规范保护住房承租人的特殊利益。传统民法坚持所有权绝对和契约自由原则,无法实现保护弱势住房承租人的目的,需要立法对住房租赁法律关系进行干预,对合同自由的形式正义进行矫正,以实现实质正义。以保护住房承租人合法利益为宗旨,实现出租人与承租人在住房租赁关系中实质上的平等,是各国住房租赁法的重要法政策目标。各国住房租赁法律制度突破了传统民法的合同相对性原则,以租赁合同为基础、以住房承租权为核心建构保护承租人的住房租赁法律制度,通过增加住房出租人义务,限制出租人的权利,扩大住房承租人权利,强化住房承租权的物权化效力,提升承租人地位等,强化对住房承租人权利的倾斜保护。论文首先对住房承租人权利特别保护的缘由进行了理论论证。由于承租人在住房租赁关系中处于弱势地位,客观上就需要法律对形式平等进行矫正,对弱势的住房承租人予以倾斜性保护,实现实质性的平等;住房关系着承租人及其家人的基本生存利益,从利益衡量比较,承租人的利益﹙居住利益﹚要比出租人的利益﹙收取租金的投资利益﹚更为重要,更应得到法律的适度的倾斜性保护;在人权法上,国际公约确认了适足住房权是一项基本人权,将承租人对租住房屋上的租赁权提升到人权保障的高度,住房租赁承租人享有的的适足住房权包括住房安全权、人格尊严权、住房安宁权、禁止驱逐权等,确保住房承租人在租住房屋期间享有安全、自由、和平和尊严的权利是适足住房权的重要内容和使命;在法理论上,住房承租权源于住房租赁合同与占有的结合,通过占有的状态表现出权利的性质,法律对于占有的事实给予物权性请求权的保护,自然应以占有的保护方式保护住房承租人的承租权,法律对于有权占有的保护实际上是保护其背后的实际权利;社会理论方面,20世纪初的所有权社会责任理论强调个人所有权的行使,应为国家的公共利益甚至为增进人类的共同需要和幸福而附随社会责任。住房所有权的社会义务就是要发挥住房的社会保障功能,对住房所有权人附加相应的社会义务,并限制住房所有权人行使权利的自由。对住房承租人权利的强化就是对住房所有权所施加的束缚。住房租赁法律制度应以保护住房承租人特殊权利、稳定住房租赁关系和社会秩序为目标,贯彻承租权物权化、承租合同长期化、租金标准稳定化、承租人权利业主化、权利表征显性化等主要制度理念,体现为特殊的制度构成。文章论述了基于住房租赁合同的承租人和出租人的基本的权利和义务,以及基于诚实信用而生的特殊的附属义务。在国家对住房租赁市场的监管和对当事人利益的平衡方面,应建立住房租赁的最低适住性安全标准,保障承租人在租住房屋中安全、健康、有尊严地居住和生活;建构住房租赁的租金调整制度,稳定住房租赁关系,平衡双方当事人利益;强化对住房租赁押金的规制,特别要建立专业租赁机构押金的分离管理制度;在限制住房出租人权利行使方面,应建构住房租赁合同解除中对承租人的特别保护制度,以正当理由规则保障住房承租人的租赁存续利益;赋予住房出租人的减损义务,发挥物尽其用的社会效益;限制出租人收回住房私力救济,实现社会和平稳定,从而达到保障住房承租人利益的目的。基于保障住房承租人生存利益的政策考量,各国立法强化对住房承租人的居住权利的优先保护。这种受到法律特别保护的居住性权利是专属于住房承租人享有的,经过学者们的提炼,形成承租权概念。本文理清了住房承租权的含义,认为住房承租权（住房租赁权）就是承租人在租赁住房中的居住权,是承租人基于住房租赁合同,在租赁住房交付后,对租赁租房占有期间所享有的,得在租赁住房中安全、健康、有尊严地居住和生活的权利,也即是承租人对租赁住房为使用、收益,并得对抗新的所有权人和其他第三人的权利。承租权的实质性特征就是物权化效力。住房承租权具有保障租赁关系存续、对抗其他人对承租人安定居住和生活的妨害和阻扰的效力。在分析住房承租权的性质和效力基础上,提出我国住房租赁法应采承租权物权化的理论构建保护住房承租人的制度体系。现代民法在坚持私有财产保护和契约自由的原则下,更加强调对社会弱者的保障,追求社会公平正义和实质平等。在住房社会化运动的推动下,立法者逐渐承认了住房承租人对租赁住房的特殊利益。各国立法强化住房承租人的权利保护,赋予住房承租人在租赁住房占有期间以较强的保护手段,出现了住房承租权物权化的趋势和特征。对于住房承租权予以物权化效力保护,是世界各国住房租赁法律制度的主要内容,且有不断得以强化的趋势。各国立法大多规定了房屋买卖不破租、承租人优先购买权、承租人优先续租权等制度,租赁法律关系不因租赁住房的所有人变更而受影响,成立在先的租赁权可以对抗新的房屋买受人,在与第三人权利存在冲突时,住房承租人享有同等条件下的优先保障权。这样的制度安排使得承租权具有较强的稳定性,住房租赁合同目的获得持续、安全的保障。住房租赁法律制度是以住房承租权为核心而建构的制度体系。住房承租权成立后,其效力主要表现为住房租赁法律关系的存续不因住房所有权人的变动而受影响,住房承租人基于合法占有而得享有占有保护的物上请求权。基于承租权的效力辐射,次承租人和承租人死亡后的同住人也享有基于承租权的特别保护,租赁关系稳定性得到延续。本文认为住房承租人优先购买权制度具有独立的制度功能和社会价值,但应完善我国的优先购买权制度,基于交易的安全和秩序,不应忽视住房受让人的利益保护,因此租赁住房通过公开拍卖的不应有承租人优先购买权的适用;优先续租权没有独立的制度价值和功能,理由在于住房租赁契约属于继续性债之关系,租赁合同的存续特别重视当事人的信赖关系与人格信用,住房租赁合同到期后是否续展依赖于承租人与出租人相互间的信赖关系,若在合同履行中双方信赖关系被破坏,赋予住房承租人在合同期限届满时主张法定优先承租权,明显对出租人不公,因此,法律重视住房租赁契约上当事人间信赖基础之维护,是否续租,原则上交由当事人在信赖关系之基础上选择。在对出租人住房实现抵押权时,存在与住房承租人利益的冲突,各国创设了诸多制度保障承租人的利益,包括承租人知情权、缓期交付制度、抵押权人同意制度等,我国立法应建构抵押权实现过程中对住房承租人特殊保护制度。在租赁住房买卖过程中,承租人的地位不因所有权人变更而受影响,受让人得承继原出租人地位,买卖不破租赁规则属于特别保护住房承租人的强制性规定,不应允许当事人特约预先放弃,否则该制度就失去了存在的价值和意义,对住房承租人的保护将流于形式,本文对我国现行法律规定进行了梳理,提出了完善我国住房租赁核心制度的构想,并论述了司法处置（强制拍卖）债务人住房对承租权的保护制度及对承租权干扰的排除,完善住房租赁登记备案制度,增强住房承租权的公示效力,保障真正的住房承租人,预防债务人（住房所有权人）与案外承租人通谋以虚假租赁合同阻碍强制执行的行为得逞。最后,本文基于现代城市居住模式下住房承租人权利的扩展分析,认为在我国以建筑物区分所有与传统独家独户的住房形态已有根本性的变化,承租人租赁的住房不仅是对业主住房专有部分的使用,还必须使用小区物业范围的公用部分和公共设施设备,必须维护小区住户的共同利益,形成与业主（出租人和小区其他业主）、物业服务人、业主委员会等多方面的法律关系。提出承租人在住宅小区的特别权利获得保护的依据是业主权利的默示让与,特别权利内容就是准业主权,包括居住小区公共资源和设施设备使用权、接受物业服务权、参与公共事务管理权、在业主大会上陈述意见权、知情权、妨害行为制止权等,进一步强化对住房承租人特别保护,维系小区物业范围内所有居住者的共同利益和秩序,力图构建住房承租人权利的立体保护制度体系。法律是当事人利益平衡器。住房租赁法的制度在强化保障住房承租人利益的同时,应兼顾出租人利益的保护,平衡当事人间的利益。世界各国的立法进程体现出对住房承租人权利的保护有一个逐步扩大权利范围、不断强化住房承租权效力（保护方法）的过程,即便一些国家（日本、德国等）的人均住房比都已达1.0以上,也仍然继续以强化对住房承租人的保护为住房租赁法的宗旨。我国的住房租赁法应遵循现代住房租赁法的立法方向,应以租赁合同为基础而构建住房租赁法律关系相关规则,以承租权为核心构建住房租赁法律制度,特别保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展。

黄宇健^[3]（2018）在《租售同权背景下住房承租人权益保护问题探讨》文中研究表明随着近年来租售同权政策出台,市场化租赁住房开始受到人们的关注。然而在我国住房制度背景下,租赁市场发展缓慢,租赁住房供给体系尚未形成,市场规范制度缺乏,社会问题不断涌现。从住房租赁权的法律属性着手,对我国目前租赁市场的现状进行分析,提出给予房屋承租人相对完善的权益保护建议,从而带动租售同权政策从顶层设计走向具体落实。

许圣友^[4]（2015）在《流动人口社会管理创新研究 ——以海宁市公安机关为例》文中研究表明随着城市化进程的推进,城市中的流动人口的数量不断集聚,这一方面确实为城市带来了生产发展的机遇,推动了城市经济的发展,但另一方面由于当前我国经济和社会发展的不同步,大量的外来人口迁入,势必会对城市治安、卫生、教育、环保等都产生了巨大的压力。如何更好的发挥好公安机关在流动人口管理中的作用,探索流动人口管理的新模式,是社会管理创新的重要内容,对于激活流动人口在经济社会发展中的动力因子,对于促进社会和谐稳定都有着巨大的现实意义与理论价值。本研究以海宁市公安机关对于流动人口管理为个案,通过应用社会管理创新和依法治理的相关理论,在分析海宁市公安机关流动人口管理的现状、政策以及存在的问题的基础上,结合海宁实际和国外警察管理迁移人口方面的经验,提出了划分流动人口管理主体边界,明确公安机关的职责定位;完善相关法律法规,坚持依法管理;创新公安部门制度,提升流动人口管理效率以及加大流动人口管理的人员、资金投入,更好地履行管理工作等具有针对性的优化流动人口管理的对策建议,以期加快海宁市社会管理创新的进程。本研究主要分为八章:第一章是绪论,提出本研究的背景,选题的依据和意义,主要的研究方法,本文的研究框架以及本研究的理论基础。第二章是对国内外流动人口管理领域相关文献的综述和基本概念的界定,通过明确当前国内外流动人口管理的研究现状、存在的主要问题与不足,在此基础上本研究的创新之处。第三章是对国内流动人口管理的现状进行分析,着重探讨公安机关在流动人口管理中的主要职责。第四章主要分析了国内公安机关流动人口管理存在的问题及其造成这些问题的原因。第五章分析海宁市公安机关流动人口管理现状和措施,探讨海宁市公安机关流动人口的管理现状,现阶段所采取的主要措施,面临的困境等。第六章结合国外警察管理迁移人口的经验,从中探究和总结对于我国公安机关流动人口管理的制度启示。第七章分析海宁市公安机关完善流动人口管理的对策建议。第八章为结论部分。

冯雁^[5]（2015）在《绍兴市流动人口治理研究》文中指出改革开放以来,全国各地迅速推进工业化,同时也加快了城市化的进程,大批农村剩余劳动力涌入城市。流动人口为城市的发展与繁荣作出了巨大的贡献,也给城市的社会管理带来了极大的挑战。如何完善和创新流动人口服务管理,实现流动人口治理能力现代化,是摆在各级政府面前的重要课题。近年来,绍兴市经济社会实现了平稳健康发展,流动人口也持续快速增长,到2014年底全市流动人口总量已突破151.67万人。大量涌入的流动人口,一方面为绍兴的经济社会持续快速发展提供了人力要素支撑,推进了工业化和城市化进程,与此同时,人口总量的大幅增长,也给城市承载力构成严峻挑战,资源"瓶颈"问题日益凸显。因此,加强对绍兴市流动人口治理研究,提升流动人口治理能力,构建具有绍兴本土特色的现代化流动人口治理体系,对促进绍兴深化改革、加快大城市建设、重建现代水城,具有重要的现实意义。本文通过实地调研等方法获得比较详实的资料,描述了绍兴市流动人口的基本现状,分析了绍兴市流动人口与当地经济社会发展的关系,梳理了绍兴市流动人口治理体制、治理主体培育情况,通过开展问卷调查和社会访谈的方式对绍兴市流动人口治理现状进行实证研究,揭示了当前绍兴市流动人口治理中存在的问题及其成因,并运用了人口流动理论、治理理论、社会融合理论等相关理论,提出了完善绍兴市流动人口治理的策略。本研究认为,当前绍兴市流动人口治理存在的主要问题是:流动人口规模与经济社会发展需求不相适应、政府相关职能部门工作尚不到位、流动人口基本公共服务均等化问题、流动人口社会融入问题。造成这些问题的主要原因是:城乡二元体制的长期存在,多元治理主体缺乏合作互动,政策法规设计与实际落实不一致,流动人口自身素质和组织化程度较低。针对上述问题,结合绍兴实际,提出了可行的对策建议,具体为:探索积分制模式,打破城乡二元体制;加强主体间合作互动,优化现有组织架构;发挥人口政策导向作用,促进城市可持续发展;开展自我服务和管理,提升流动人口基本素养。

王佳栋^[6]（2014）在《规范城市房屋租赁与计税租金的理论与实证研究》文中提出近几年,随着城市化进程加快,城市流动人口增多,我国房地产二、三级市场发展速度逐步递增。虽然房屋租赁管理已逐步进入规范化、制度化的管理轨道,但在房屋租赁的过程中暴露出来的问题却未见减少,所带来诸如相关的法律法规、管理制度、计税租金、租赁税等社会问题受到人们的高度关注。因此,加强房屋租赁市场的建设、管理和监督势在必行。本文首先基于房地产市场、房屋租金及房地产市场相关税收的含义及组成等相关理论,并通过归纳整理近几年沈阳房地产一、二、三级市场的数据以及相关文献的比较研究,分析我国（以沈阳为例）房屋租赁与房地产市场及房地产业税收的关联性,并分别提出房地产各级市场和税收方面现存在的问题。而后在房屋租赁中心与地税局现有计税租金标准基础上,通过与保障性住房的租金对比,利用房地产评估中的市场比较法和收益还原法测算、评估,综合取舍测得现有商品房租金标准,并包含对执行计税租金、申报价、租金评估价等标准的说明与建议。最后,建立居住用房屋租赁计税租金标准（修订）拟案,为地税局和房屋租赁中心在今后工作中作以参考。并分别从政府、中介、自然人的角度,对未来的房地产市场怎样规范化管理提出指导性的意见和建议,以促进房屋租赁市场健康发展。

姚道艳^[7]（2014）在《房屋承租人权益保护法律研究》文中研究表明我国住宅自有化率和住宅租赁率长期处于严重失衡状态。我国租赁市场不发达的原因有多方面，包括政策影响、民族心理等，但是最重要的原因是当前我国对承租人权益保障不力，未能培育出租赁双方通过博弈达到均衡状态的市场。笔者针对该现实问题，将聚焦点放在住宅租赁领域，探索通过加强住宅租赁市场调控，强化住宅承租人权益保护，兼顾出租人利益，进而激发租赁市场活力，促进住宅租赁市场健康发展，发挥住宅租赁市场满足人们居住需求的潜力。本文始终以承租人权益保护为主线，兼采统计分析法、价值分析法以及比较分析法等法学研究方法，分别从住宅承租人权益受损状况及原因审视、承租人权益特殊保护的理论基础以及承租人权益保护具体制度构建等方面进行研究。本文共分为四个部分：在第一部分，笔者着力从住宅承租人权益受损状况与承租人权益保障不力的原因分析两个维度清晰展现当前住宅租赁实践中存在的问题，为后文的承租人权益特殊保护理论基础探讨和具体制度构建奠定基础。通过检索相关新闻、文献和数据，笔者总结出租赁市场存在出租房源少与房屋空置状况并存、租金偏离正常市场水平、房地产中介行为失范、租赁关系稳定性差以及押金收取抵扣混乱等现象。笔者通过分析得出，住宅承租人权益受损严重的根本原因在于住宅承租人特殊保护理念缺位。同时，适度租金调控机制和押金收抵规制制度欠缺、租赁合同期限制度不合理以及承租人权益保护配套制度匮乏等是导致住宅承租人权益受损的重要法律原因。以上因素导致社会被动性租房特征明显，而主动性租房动力不足，损害了承租人住宅权的保障，制约了住宅租赁市场与房屋买卖市场的均衡发展。在第二部分深入探究了承租人权益特殊保护的理论基础。适度突破目前续租租金自由协商、押金收抵和合同期限“意思自治”的法律规定，主张加强住宅租赁市场调控，偏重住宅承租人权益保护，这需要坚实的理论基础作支撑。笔者从宪法学、经济法学、民法学以及租赁双方地位不对等性四个方面论证加强承租人权益保护是国家承担公民住宅权保障义务的必然要求，是贯彻社会整体效益最大化的社会本位理念的体现，是所有权人动态行使所有权应当负担的社会义务，是矫正租赁双方失衡市场地位的必要手段。在第三部分探索构建我国住宅承租人权益保护具体制度。为践行住宅承租人权益特殊保护理论，着力解决第一部分中体现的承租人权益保障不力的难题，需要完善承租人权益保护的相关具体制度。该部分的主要内容有：一是构建全方位的租金调控体系，坚持初始租金市场决定、续租租金适度调控，加强房地产中介从业行为调控，增设房屋空置税种并且提高住宅租赁税起征点，形成调控租金的组合拳机制，保持租金水平稳定；二是改革现行租赁合同期限制度，施行附优先续租权合同为主，普通定期限租赁合同为辅制度，从而保障租赁合同的相对稳定性；三是完善押金制度，明确押金数额收取数额、押金担保债务范围以及押金抵扣返还时间和出示详细抵扣清单的程序，明确违反押金规定应当承担的责任；四是建议完善房屋租赁管理制度，建议由出租人单方承担申请房屋租赁登记的义务，租赁管理部门充分发挥调处租赁纠纷职能，降低租赁纠纷解决成本。第四部分为结语。笔者在总结全文的基础上指出构建住宅承租人权益保护制度在完善住宅租赁市场、促进社会和谐稳定方面的重要价值。

刘飞^[8]（2012）在《论房屋承租人的优先购买权》文中认为由于房价始终居高不下，而居民工资水平却止步不前。对于中国的大部分家庭尤其是绝大部分年轻人来说，想在短期内买房置业极不现实。何去何从？只有租房！因此，房屋租赁跟我们的生活紧密联系且息息相关，由于房屋租赁过程一般具有长期性的特点，而经济、社会、生活、文化等的瞬息万变使得房屋出租人在房屋租赁过程中出卖房屋的情形也屡见不鲜，但鉴于我国关于房屋租赁法律关系以及房屋承租人之优先购买权的法律规范尚存在着为数不少的立法漏洞和不完善之处，使得房屋出租人在出卖其房屋的过程中侵害房屋承租人优先购买权的情形时有发生。正因此如此，笔者才以老生常谈但又百谈不厌的房屋承租人优先购买权作为论文题目为题进行重新梳理，以期能够使大众对该制度的理解和运用有所帮助和贡献。全文共分为五个部分。第一部分：基础知识概述。该部分主要介绍了一些相关概念及基本知识，同时也对我国法律法规的相关规定及内容进行了大致梳理。第二部分：对性质问题进行了系统探讨。在对性质学说一一进行介绍和反思后，笔者给出了自己的观点和认识。第三部分：就行使问题进行了探讨。在严格区分成立条件和行使条件的基础上，笔者分别就该两个方面的问题进行了详细论述。另外，对于备受争议的“通知”、“合理期限”、“同等条件”、“善意取得”等问题进行了细致的分析。第四部分：以主体为划分依据，分析了权利的效力。主要区分不同主体即房屋承租人、房屋所有权人及其他第三人进行了相关论述。第五部分：论述了效力冲突问题。笔者并未就理论界争论的冲突问题进行系统全面的论述，而是结合我国现行的法律法规并联系理论和实际情况，有针对性的选择了相应的典型效力冲突来对比剖析。

汤琪^[9]（2012）在《论承租人优先购买权的适用》文中研究表明优先购买权作为民商法上的一项重要权利,大陆法系国家民法对其多有规定。我国现行法律有关优先购买权的规定较为分散,《物权法》（草案）中曾专章规定了优先权,但是因为对其法律性质存在较大争议而被删除。随着我国不动产市场的日益成熟和房地产行业的相关改革的进行,房屋租赁市场日趋活跃。承租人作为租赁法律关系中的弱势一方,其相对稳定的居住和生活权利应当得以保护,也使得租赁房屋可以物尽其用。基于债权产生的承租人优先购买权,是在出租人出卖房屋时稳定承租人生活关系的需要,在出租人出卖房屋以前仅仅是一种期待权,一旦适用也需要遵循严格的条件以符合该制度的立法宗旨。本文除引言和结论以外,共分五个部分。主要从权利平衡和社会公平的角度探讨承租人优先购买权的法律适用。第一部分为承租人优先购买权制度概述。房屋承租人的优先购买权,是指在租赁法律关系中,出租人出卖出租的房租时,必须提前通知承租人,承租人在同等条件下具有优先购买该出租房屋的权利。依据我国《合同法》的规定,承租人优先购买权是基于债权而产生的,主要是保护弱势一方承租人生活和居住的稳定性,以对社会秩序和效率的维护作用。第二部分为次承租人的优先购买权。非法转租自然是无效行为,而合法转租已经成为房屋租赁市场的普遍现象。在经过出租人同意的情况下,房屋被再次出租给次承租人,原承租人与次承租人成立新的转租合同。出租人对于次承租人事前是了解的,次承租人也实际占有和使用了租赁的房屋,并且次承租人优先购买权是基于转租合同而产生的,应当保护次承租人的优先购买权。第三部分为整体房屋被部分出租时,部分承租人优先购买权的行使问题。承租人之所以选择租赁出租人房屋的部分,大多数是因为自身经济能力的欠缺,但是不能因此而否认其作为合法承租人的资格,使得承租人优先购买权形同虚设。整体房屋的各部分基本是不可分割的,当出租人决定出卖整体房屋时,承租人的优先购买权应当及于整体房屋,但整体房屋的面积过大,远远超过承租人的经济能力的除外。第四部分为强制拍卖下承租人优先购买权。由于拍卖规则与承租人优先购买权制度存在一定的冲突,有学者因此而否认强制拍卖下承租人的优先购买权。拍卖是一种特殊的买卖行为,在出租人有可能以拍卖价格出卖承租房屋时,也要兼顾承租人的合法利益。因此,在强制拍卖时,应当及时通知承租人参与到拍卖程序中,由承租人自己决定是否愿意以最高价拍下该房屋。第五部分探讨多人优先购买权的冲突与解决。在既有承租人又有次承租人的场合,次承租人的优先购买权应当予以保护。转租合同有效期限内,应当保护次承租人的优先购买权。转租合同期限届满,经过出租人同意继续转租的,依旧保护次承租人优先购买权；如果出租人不同意继续转租,就应当保护承租人优先购买权。我国法律规定了按份共有人间的优先购买权,但对于各按份共有人间如何行使该权利未予明确。按份共有房屋时,各共有人所有的房屋面积是明确的,承租人的先买权是平等享有的,可以由出卖人自己决定买受人的人选,以化繁为简。在既有共有人又有承租人的场合,此时存在基于物权而产生的共有关系和基于债权而产生的租赁关系,根据物权优先于债权的原则,共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

蒋拯^[10]（2012）在《违法建筑处理制度研究 ——从权利保护与限制的视角》文中提出文章认为，我国应将“违法建筑”和“违章建筑”统称为“违法建筑”，具有必要性，符合客观事实。对违法建筑概念进行类型化分析，关涉违法建筑之处理，具有重大意义。违法建筑是建造行为违反公法之物，亦属民法上之物，是不动产，具有一定的社会危害性和价值性。在违法建筑处理制度构建时，不能为了遏制违法建筑而否认其作为不动产所有权客体的法律地位。否则，对物权法中所有权得丧变更规则及添附规则是一种伤害，势必损及民法之形式理性，危及合法建筑之保护。具体而言，由于某一幢建筑是合法建筑还是违法建筑，只有由有权机关依法定程序认定方能知晓。因此，应当肯认一体赋予建造行为能够原始取得所有权的规则，而不去追问是合法建筑还是违法建筑，否则会伤及对合法建筑之保护。国家在遏制违法建筑时，不能为了遏制而遏制，而应在尊重既有违法建筑资源价值的前提下作甄别处理。在违法建筑认定及处理中，要注重对公权进行限制，尊重违法建筑不动产所有权之客体地位，对私权给予应有保护。应加强建筑管制及违法建筑的查处力度，对新建违法建筑从严治理，利用征税的方法对违法建筑进行遏制，引入刑罚对违法建筑行为进行打击，对违法建筑应进行登记并允许移转。第一章，对违法建筑与违章建筑进行了语源考察及辨析。对建筑的概念进行了探讨，对中外历史上就建筑行为进行规范管理的历史进行了回顾，对“违章建筑”和“违法建筑”的概念进行了语源探析，对我国政府文件和法律性文件及主要大城市对违法建筑和违章建筑的规定进行了梳理，提出应将“违法建筑”、“违章建筑”统称为“违法建筑”。第二章，对违法建筑的定义问题进行了深入研究。通过批判现有的九种定义，认为违法建筑的定义应从我国的建筑管制立法、行政管理及司法实践中去分析提炼。只有基于我国建筑管制实践及理论现状，所作出的定义才能与建筑管制之实践相吻合，方能反过来指导实践，进一步认清违法建筑的本质。如果仅从学理上对违法建筑的定义进行研究，一是所作的定义不能很好地反映并指导实践。二是人为地制造了建筑管制法学界与建筑管理实务界的理论鸿沟。笔者在对我国建筑管制制度进行实证分析之后，认为违法建筑是指，未经规划许可、建设用地许可或建筑工程施工许可，并发给许可证（或批准书），或虽经许可，但不按许可条件建造的建筑物。该定义具有高度的概括性与简洁性，具有良好的可操作性，符合我国建筑管制实际。笔者进而对违法建筑进行了类型化分析，将违法建筑按20个标准进行了类型化，并就违法建筑类型化对违法建筑处理的启示进行了探讨。第三章，对违法建筑进行了公私法定位分析及公私权互动研究，并对由此而就违法建筑处理制度构建得到的启示进行了探讨。对国家实行建筑管制涉及的用地审批、规划许可、建筑许可的必要性进行了论证。在对一些国家或地区关于违法建筑的有关规定进行梳理之后，发现有如下特点：一是每个国家或地区承担处理违法建筑职责的部门不尽一致。二是将工程分为小型工程和大中型工程，对小型工程相对放宽管理。三是承认程序违建之存在，允许依法按规定补办手续使程序违建变成合法建筑。四是强调违建人自行拆除或承担费用拆除违法建筑的义务（代履行）。五是将对建筑工程的管制细化为对相关人员的管理及责任追究。六是一般都利用刑罚对违法建筑行为进行遏制。七是有的国家或地区对违法建筑依法征税，补办手续准正成合法建筑时征税高于合法建筑。违法建筑是建造行为违反公法之物，是民法上之物，是不动产。违法建筑具有双重属性，即一定的社会危害性和价值性。文章对市民社会理论及其对违法建筑预防与处理制度构建之启示问题进行了研究，提出要加强公私法的联合规制，对建造违法建筑的阶层应进行利益分析及原因分析，充分发挥民间组织及基层群众性自治组织的作用。对公法与私法的划分，公私法之互动及其对违法建筑预防与处理制度构建的启示进行了分析。提出应注重公法之间、公法和私法之间以及私法之间的衔接与协力，完善责任体系，注重执法公平。对公权与私权的理论及其划分进行了探讨。认为公权与私权关系理论对违法建筑预防与处理制度构建的启示就是，在违法建筑预防与处理中，要知悉私权、尊重私权，知悉公权、限制公权，明确公权部门职责，确保公权之权源合法有据，使公权依法行使。最后，就诺齐克最小国家理论对违法建筑预防和处理的启示进行了探讨。第四章，着重对违法建筑能否成为不动产所有权客体问题进行了研究。首先对建筑物财产权的重要意义，土地的属性，土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权之相关问题以及土地与建筑物的权属关系进行了分析。探讨了所有权的基本理论以及建筑物所有权受到的限制。笔者进而认为，在论及违法建筑处理制度时，要对违法建筑的法律地位进行分析，对违法建筑能否成为所有权客体的问题进行论证。唯有如此，方能探知其权利归属，确定其责任主体，同时赋予主体一定的对抗公权力恣意性之权利。要处理违法建筑，其前提当然是厘清违法建筑上存在什么权利、违建人违反了什么规定，不管、不问违法建筑上的权利状况，不顾该违法建筑是否属程序违建，是否能准正，对违法建筑不于甄别，一律拆除的作法肯定不妥。由此可见，在处理违法建筑时，务必先认清违建人到底在违法建筑上存在什么权利。换言之，违法建筑到底能不能成为所有权客体？这当然成为研究违法建筑处理制度时必须要搞清楚的重大前置性问题。至于违法建筑之认定及处理，反过来成为依法行政之相对简单的问题。为此，笔者研究了违法建筑能否成为所有权客体与违法建筑处理制度构建的关系，对一些国家及地区对违法建筑能否成为所有权客体的规定进行了梳理，对我国现行法律就违法建筑能否成为权利客体的规定及态度进行了分析。对违法建筑能否成为所有权客体的几种理论观点进行了深入分析。最后，提出应当肯认违法建筑不动产所有权客体地位的几种理论及理由，建议利用“应有权利”的理论，“活法”的理论，“习惯法上物权”的理论来证成不动产所有权说。笔者列举了应当肯认违法建筑作为不动产所有权客体的八条理由，分别是：第一、我国《民法通则》和《物权法》并没有否认违法建筑能够成为所有权之客体。第二，赋予违建人违法建筑所有权，利于规范公权之行使及最大限度保护民事权利。第三、坚持因建造之事实行为能取得所有权之规则，赋予违建人违法建筑所有权，这是出于对民法形式理性之尊重。第四，否定违法建筑成为所有权之客体，与添附规则相背。第五，否认违法建筑能成为所有权之客体，不遵守建造能产生所有权的规则，则“按逐步完工状态买卖待建不动产制度”将无法建立。第六，肯认违法建筑不动产所有权客体地位与物权法定原则不冲突。第七，将合法建筑和违法建筑一体作为不动产所有权之客体，事关建筑物交易市场规则的统一建立与完善。第八，赋予违建人对违法建筑之所有权，对和谐社会建设及社会稳定有利。其实，肯认违法建筑不动产所有权之客体地位问题，最终将归结为立法时的利弊判断问题。最后就看法律怎么作出规定而已，法律规定是什么，它就是什么。本章的最后，笔者认为对权利取得规则与权利限制规则之间的关系，以及对违法建筑的认定和一体赋予建筑物所有权之间的关系应当有正确之认识，赋予违建人对违法建筑享有所有权不等于鼓励违法建筑，赋予违建人对违法建筑享有所有权与民法之让与所有权应予补偿的原则不相违背。第五章，对完善违法建筑处理制度提出了五点建议。文章认为，应加强建筑管制以及对违法建筑行为的查处力度，允许违法建筑登记并移转，对违法建筑征收相关税费，引入刑罚对违法建筑行为进行遏制。

二、房屋出租人与承租人-依法维权（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、房屋出租人与承租人-依法维权（论文提纲范文）

（1）租购并举制度下我国住房租赁市场激励与监管策略研究（论文提纲范文）

（2）住房承租权特别保护法律研究（论文提纲范文）

（3）租售同权背景下住房承租人权益保护问题探讨（论文提纲范文）

（4）流动人口社会管理创新研究 ——以海宁市公安机关为例（论文提纲范文）

（5）绍兴市流动人口治理研究（论文提纲范文）

（6）规范城市房屋租赁与计税租金的理论与实证研究（论文提纲范文）

（7）房屋承租人权益保护法律研究（论文提纲范文）

（8）论房屋承租人的优先购买权（论文提纲范文）

（9）论承租人优先购买权的适用（论文提纲范文）

（10）违法建筑处理制度研究 ——从权利保护与限制的视角（论文提纲范文）

四、房屋出租人与承租人-依法维权（论文参考文献）

• [1]租购并举制度下我国住房租赁市场激励与监管策略研究[D]. 郭金金. 山东师范大学, 2020(08)
• [2]住房承租权特别保护法律研究[D]. 张焱. 西南政法大学, 2019(08)
• [3]租售同权背景下住房承租人权益保护问题探讨[J]. 黄宇健. 中国房地产, 2018(36)
• [4]流动人口社会管理创新研究 ——以海宁市公安机关为例[D]. 许圣友. 上海交通大学, 2015(05)
• [5]绍兴市流动人口治理研究[D]. 冯雁. 南京农业大学, 2015(06)
• [6]规范城市房屋租赁与计税租金的理论与实证研究[D]. 王佳栋. 东北大学, 2014(03)
• [7]房屋承租人权益保护法律研究[D]. 姚道艳. 西南政法大学, 2014(07)
• [8]论房屋承租人的优先购买权[D]. 刘飞. 四川省社会科学院, 2012(02)
• [9]论承租人优先购买权的适用[D]. 汤琪. 安徽大学, 2012(10)
• [10]违法建筑处理制度研究 ——从权利保护与限制的视角[D]. 蒋拯. 西南政法大学, 2012(07)

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